01.07.2007 - WGP im Konsolidierungsprozess erfolgreich
Juli 2007 - WGP im Konsolidierungsprozess erfolgreich
Am 20.06.2007 genehmigte der Aufsichtsrat der Städtischen Wohnungsgesellschaft Pirna mbH (WGP) den Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2006.
Ergebnis des Geschäftsjahres 2006
Die WGP konnte im Geschäftsjahr 2006 ihren Konsolidierungskurs fortsetzen und dabei wichtige Meilensteine für die Unternehmensentwicklung erreichen. Obwohl das Marktumfeld von einem Überangebot bei Wohn- und Gewerbeflächen gekennzeichnet ist, konnte sich das Unternehmen wirtschaftlich weiter stabilisieren. Die WGP hat sich jedoch bei ihren Planungen auf den Fortbestand schwieriger Rahmenbedingungen und insbesondere auf eine weiterhin sinkende Einwohnerzahl für Pirna eingestellt.
Das Geschäftsjahr 2006 konnte mit einem Jahresüberschuss von 0,19 Mio. Euro (Vj. Jahresfehlbetrag 1,49 Mio. Euro) und damit besser als prognostiziert abgeschlossen werden.
Obwohl die Pirnaer Wohnbevölkerung in den letzten Jahren um ca. 0,5 bis 1,0 % p. a. zurückgegangen ist, konnte ein Anstieg des Leerstandes verhindert werden. Bei den vermietbaren Wohnflächen betrug der Leerstand wie im Vorjahr 11 %. Berücksichtigt man auch die Flächen, die aus unterschiedlichen Gründen nicht mehr zur Vermietung angeboten werden, so lag der Gesamtleerstand bei 21 % (Vj. 21 %). Durch den Leerstand sind der WGP Mieterlöse in Höhe von ca. 3,77 Mio. Euro entgangen. Die erlösten Mieten lagen, wie erwartet, mit 18,56 Mio. Euro geringfügig unter dem Vorjahreswert (Vj. 18,62 Mio. Euro).
Die Aufwendungen für Heiz- und Betriebskosten beliefen sich auf 9,08 Mio. Euro. Bei der Heiz- und Betriebskostenabrechnung für 2006, die im Jahr 2007 durchgeführt wird, können nicht alle in diesem Bereich entstandenen Aufwendungen auf Mieter umgelegt werden; Hauptgrund dafür ist der Leerstand bei Mietflächen. Den auf die leer stehenden Flächen entfallenden Teil der Betriebskosten trägt die WGP selbst. Das waren im Jahr 2006 insgesamt 1,23 Mio. Euro.
Für die Instandhaltung der Immobilien wurden 2,34 Mio. Euro (Vj. 1,77 Mio. Euro) aufgewendet. Die Erhöhung gegenüber dem Vorjahr resultiert hauptsächlich aus Aufwendungen zu Beseitigung von Schäden des Frühjahrshochwassers 2006 und auch aus einer intensivierten Instandhaltung des Kernbestandes. Insgesamt 201 Wohnungen wurden grundlegend instand gesetzt; zum Teil erfolgten Umbauten mit Grundrissänderungen.
Der Personalaufwand sank leicht auf 1,94 Mio. Euro (Vj. 1,95 Mio. Euro). Am Bilanzstichtag waren in der WGP insgesamt 55 (Vj. 55) Personen beschäftigt. Davon waren zwei geringfügig Beschäftigte, eine Mitarbeiterin in Mutterschutz bzw. Elternzeit, sowie vier Auszubildende. In der Freistellungsphase der Altersteilzeit waren zwei Mitarbeiter.
Der Zinsaufwand konnte aufgrund des weiteren Abbaus der Verschuldung und günstiger Umschuldungen in den letzten Jahren erneut deutlich reduziert werden und belief sich auf 8,04 Mio. Euro (Vj. 8,52 Mio. Euro). Die Zinsaufwandsquote, bezogen auf die erlösten Ist-Mieten, sank damit weiter, liegt jedoch mit 43,3 % (Vj. 45,6 %) immer noch zu hoch.
Das Eigenkapital der WGP stieg im Jahr 2006 von 54,65 Mio. Euro im Vorjahr auf 55,01 Mio. Euro. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten konnten um 5,13 Mio. Euro auf 166,25 Mio. Euro reduziert werden.
Der Immobilienbestand der WGP umfasste am Bilanzstichtag 7.065 Wohnungen (Vj. 7.142 Wohnungen) mit einer Wohnfläche von 382.795 m² (Vj. 387.952 m²) und 181 Gewerbeeinheiten (Vj. 186 Gewerbeeinheiten) mit 24.259 m² Mietfläche (Vj. 24.449 m²). Ferner verfügt die WGP über eine große Zahl sonstiger Einheiten wie Garagen, Stellplätze, Gärten, etc.
Der letzte wesentliche Restitutionsanspruch gegen Objekte im WGP-Bestand, der sich auf 249 Wohnungen in Pirna-Süd bezog, konnte nach mehrjährigen intensiven Verhandlungen mit einem Vergleich erledigt werden. Im Ergebnis dessen sind der WGP 125 dieser Wohnung zugefallen, die in Übereinstimmung mit dem vom Stadtrat beschlossenen Stadtentwicklungskonzept (SEKO) abgerissen werden sollen. Dafür stehen Fördermittel des Programms Stadtumbau Ost zur Verfügung. Anschließend ist die Vermarktung der freigewordenen Flächen für den Eigenheimbau geplant.
Die WGP hat trotz eines eher geringen Budgets ihre Marketingmaßnahmen im abgelaufenen Jahr intensiviert.
Die zielgruppenspezifische Werbung richtete sich an Familien mit Kindern („… je Kind ein Monat mietfrei“), an Pendler („Gute Heimreise? – Sparen Sie sich die tägliche Fahrt!“), an junge Erstmieter („Bei uns wohnt ihr besser“) und an Existenzgründer („Existenzgründer willkommen!“). Dazu wurden auch Aktionen im Dresdner Osten (Flyer und Fernsehwerbung, Promotion-Stand) und in der Pirnaer Fußgängerzone (Promotion-Stand) durchgeführt. Durch Anzeigen in mehreren Zeitungen, das Internetportal der WGP, Plakataktionen sowie Werbespots im Lokalfernsehen und –radio und die allgemeine Werbung „Wohnen in Pirna“ wurde dieses abgerundet.
Im Jahr 2006 hat die WGP ingesamt 71 Medieninformationen herausgegeben. Im Pirnaer Lokalfernsehen wurde die von der WGP präsentierte Sendereihe „Pirna im Gespräch“ aufgelegt, bei der in einer Gesprächsrunde mit der Chefredakteurin des Senders, dem Oberbürgermeister und jeweils drei Gästen kommunalpolitische Aspekte diskutiert werden. Im Jahr 2006 wurde drei Sendungen produziert, die jeweils mehrfach wiederholt gesendet wurden.
Besondere Höhepunkte im Marketing waren die Veröffentlichung von Imagefilmen über die Stadt Pirna („Pirna – Impressionen einer Stadt“) und die WGP („WGP - Menschen. Räume. Möglichkeiten.“), die Open-Air-Lounge@WGP zum Stadtfest und der WGP-Citylauf durch die Pirnaer Altstadt. Die Resonanz auf diese Aktionen war sehr positiv.
Ausblick
Die WGP erwartet für das Geschäftsjahr 2007 einen Fehlbetrag bei gleichzeitiger Verbesserung der Gesamtlage des Unternehmens. Dieser Prognose liegt auch die Annahme leicht sinkender Mieterträge zugrunde. Der Zinsaufwand und die Verschuldung werden erneut sinken.
Auch für die nächsten Jahre bleibt die Liquidität die zentrale Steuerungsgröße; der Abbau der Verschuldung behält weiterhin höchste Priorität. Andere Aspekte werden diesen Zielgrößen untergeordnet, jedoch ohne die Substanz der Gesellschaft und Entwicklungspotentiale zu gefährden.
Ungünstige Einflüsse für die Unternehmensentwicklung können sich aus einer weiteren Steigerung der Heiz- und Betriebskosten ergeben. Die WGP wird hier im Rahmen ihrer begrenzten Möglichkeiten gegensteuern; Maßnahmen dazu wurden eingeleitet.
Der Stadtumbau ist einer der Schwerpunkte der Unternehmensentwicklung im laufenden Geschäftsjahr. Leider ist die WGP bisher einzige nennenswerte Akteurin im Pirnaer Stadtumbau; die WGP wird sich trotzdem weiterhin dieser Aufgabe stellen und ihre Verantwortung diesbezüglich wahrnehmen.
Im September 2007 wird mit dem Abriss des Wohnhochhauses Remscheider Straße 3 a im Stadtteil Sonnenstein begonnen. Anfang nächsten Jahres soll der Abriss eines Siedlungsteiles in Pirna-Süd zwischen Mozartstraße und Joseph-Haydn-Straße erfolgen. Durch diese und einige kleinere Vorhaben sollen in den nächsten 12 Monaten ca. 350 Wohnungen mit ca. 12.500 m² Wohnfläche aus dem Markt genommen werden. Für weitere Projekte dieser Art sind noch offene Fragen im Bereich des Denkmalschutzes und der öffentlichen Förderung zu klären.
Die Bindung vorhandener Mieter und die Gewinnung neuer wird weiterhin intensiv betrieben werden. Dazu werden sowohl zielgruppenspezifische als auch allgemeine imagebildende Werbemaßnahmen durchgeführt werden. Die Werbung betrifft sowohl die WGP als seriösen Vermieter mit breitem Angebotsspektrum und sozialer Verantwortung, die WGP als leistungsfähigen Dienstleister für Immobilieneigentümer und die Stadt Pirna als attraktiven Wohnstandort.
Aktuelles
Die WGP erbringt mit Wirkung ab dem 01.07.2007 umfangreiche immobilienwirtschaftliche und kaufmännische Dienstleistungen für die Wohnungsbaugesellschaft Sebnitz mbH (WOBAU); dazu wurde ein entsprechender Kooperationsvertrag geschlossen. Die Hauptleistung bezieht sich auf die Bewirtschaftung von fast 1.000 Wohnungen und Gewerbeeinheiten für die WOBAU und 23 ihrer Kunden im gesamten Landkreis Sächsische Schweiz. In diesem Zusammenhang wurden fünf ehemalige Mitarbeiter der Service- und Dienstleistungsgesellschaft Sebnitz mbH, die bisher im Auftrag der WOBAU tätig waren, von der WGP übernommen. Die Kooperation mit der WOBAU stellt einen wichtigen Meilenstein in der Entwicklung der WGP dar und könnte sich als Modell für ähnliche Vorhaben Art erweisen.
In der zweiten Jahreshälfte soll die Gründung der Tochtergesellschaft soweit vorbereitet werden, dass diese ihren operativen Geschäftsbetrieb zum 01.01.2008 aufnehmen kann. Die WGP erlangt durch diesen Schritt mehr Möglichkeiten für die Erweiterung ihrer Serviceleistungen rund um das Wohnen.