01.08.2004 - Konsolidierung zeigt erste Erfolge, aber die Lage ist weiterhin schwierig
August 2004 - Konsolidierung zeigt erste Erfolge, aber die Lage ist weiterhin schwierig
1. Verlauf und Ergebnis des Geschäftsjahres 2003
In seiner Sitzung vom 16.08.2004 genehmigte der Aufsichtsrat der Städtischen Wohnungsgesellschaft Pirna mbH (WGP) den Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2003.
Die WGP blickt auf ein Geschäftsjahr zurück, das von der Einleitung eines Konsolidierungsprozesses durch die neu berufene Geschäftsführung bestimmt wurde. Bei wesentlichen Indikatoren konnte eine positive Trendumkehr erreicht werden. Insgesamt ist die Lage der Gesellschaft jedoch weiterhin als schwierig und angespannt zu bezeichnen.
Auch in Pirna stehen im großen Umfang Wohn- und Gewerbeflächen leer. Bei der WGP betrug der Leerstand zum Bilanzstichtag wie im Vorjahr ca. 22 %. In den vermietbaren Beständen lag der Leerstand bei ca. 10 % der Mietflächen. Der restliche Leerstand betrifft Objekte, die wegen schwebender Restitutionsverfahren verbunden mit schlechtem baulichen Zustand, nicht mehr vermietbar sind bzw. die abgerissen oder verkauft werden sollen und deshalb nicht mehr vermietet werden. Dieser hohe Leerstand hat wesentliche Auswirkungen auf die wirtschaftliche Lage der WGP. Aufgrund der demographischen Entwicklung ist mit einer Entspannung bis auf weiteres nicht zu rechnen.
Trotz dieser ungünstigen Ausgangsbasis geht die Geschäftsführung davon aus, dass die Gesellschaft nach Umsetzung der eingeleiteten Konsolidierung in den nächsten Jahren in der Lage sein wird, ihre Existenz langfristig zu sichern. Zentrale Steuerungsgröße ist dabei die Liquidität. Höchste Priorität hat der Abbau der Verschuldung. Andere Aspekte werden diesen Zielgrößen untergeordnet, jedoch ohne die Substanz der Gesellschaft und damit die Entwicklungspotentiale zu gefährden.
Im Rahmen des eingeleiteten Konsolidierungsprozesses führt die WGP Gespräche mit ihren kreditgebenden Banken über eine Neustrukturierung des Darlehnsportfolios. Durch die Umschuldung von Darlehn mit zurzeit sehr hoher Tilgung und weitere Schritte soll eine Entlastung der Liquidität erreicht werden. Der Erfolg dieser Bemühungen ist maßgeblich für die Konsolidierung der WGP.
Zu ausgewählten Detailaspekten des Jahresabschlusses
Das Geschäftsjahr schließt mit einem Fehlbetrag von 2,7 Mio. € (Vj. 28,8 Mio. €) ab. Obwohl sich die WGP auch im Jahr 2003 deutlich in der Verlustzone bewegte, war dieser Wert besser als ursprünglich kalkuliert.
Die erlösten Ist-Mieten stiegen 2003 geringfügig auf 18,8 Mio. € (Vj. 18,7 Mio. €). Durch den Leerstand gingen der WGP Mieterlöse in Höhe von ca. 3,5 Mio. € verloren. Außerdem musste die WGP Betriebskosten von ca. 0,8 Mio. € für leer stehende Wohnungen tragen.
Insgesamt 5,4 Mio. € (Vj. 7,6 Mio. €) wurden für die laufende Instandhaltung bestehender Objekte aufgewendet. Davon entfielen 3,2 Mio. € (Vj. 4,6 Mio. €) auf Schäden infolge des Hochwassers 2002; dieser Aufwand wurde weitgehend durch Versicherungsentschädigungen bzw. Fördermittel kompensiert. Die Folgen der Flut sind zwischenzeitlich beseitigt; erforderlich sind nur noch Nacharbeiten an einzelnen Objekten. Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der WGP haben mit einem großen persönlichen Einsatz dazu beigetragen, die flutbedingten Schäden so gering wie möglich zu halten und so schnell wie möglich zu beseitigen. Die WGP dankt auch den betroffenen Mietern für ihre Mitwirkung und ihr Verständnis in der schwierigen Zeit nach der Flut. Es sei auch darauf hingewiesen, dass sich die Versicherungsgesellschaft Helvetia und die Sächsische Aufbaubank bei der Schadensregulierung sehr fair und sehr konstruktiv verhalten haben.
Die Personalaufwendungen betrugen 2,1 Mio. € (Vj. 2,7 Mio. €); der Vorjahreswert war wesentlich durch Sondereffekte beeinflusst. Am Bilanzstichtag waren wie im Vorjahr insgesamt 63 Personen in der WGP beschäftigt; dieser Wert beinhaltet auch Auszubildende, geringfügig Beschäftigte, Mitarbeiter in der Ruhephase der Altersteilzeit und Mitarbeiterinnen im Mutterschutz bzw. Elternzeit. Der aktiven Kernbelegschaft sind 50 Mitarbeiter (Vj. 50) zuzuordnen. Die Belegschaft der WGP hat durch den Abschluss einer Betriebsvereinbarung, die auch die Aussetzung der tariflichen Gehaltserhöhungen beinhaltet, bereits im zweiten Jahr hintereinander einen Beitrag zur Konsolidierung der Gesellschaft geleistet.
Die Sonstigen betrieblichen Aufwendungen (allgemeine Verwaltungsaufwendungen) sanken deutlich auf 1,5 Mio. € nach 2,0 Mio. € im Vorjahr.
Der Aufwand für Zinsen konnte deutlich auf 9,4 Mio. € (Vj. 9,9 Mio. €) gesenkt werden. Diese Reduzierung resultiert aus dem Abbau der Verschuldung und Maßnahmen zum Kreditmanagement. Allerdings ist die Zinsquote mit 50 % der erlösten Ist-Mieten immer noch erheblich zu hoch (Vj. 53 %).
Die Bilanzsumme, das heißt die Summe aller in der Gesellschaft gebundenen Vermögenswerte, reduzierte sich 2003 hauptsächlich durch den Jahresfehlbetrag und den Abbau von Verbindlichkeiten auf 272,5 Mio. € nach 282,3 Mio. € im Vorjahr.
Im Berichtsjahr konnte eine Reduzierung der Verbindlichkeiten gegenüber den Kreditinstituten auf 182,1 Mio. € (Vj. 187,4 Mio. €) erreicht werden. Der Abbau der Verschuldung soll auch in den nächsten Jahren im Rahmen der Leistungsfähigkeit der WGP fortgesetzt werden.
Das Eigenkapital ging durch den Jahresfehlbetrag von 59,4 Mio. € im Vorjahr auf 56,9 Mio. € zurück. Die Eigenkapitalquote betrug zum Bilanzstichtag 21 % (Vj. 21 %). Die Eigenkapitalquote der WGP ist gegenwärtig als zu niedrig anzusehen.
Immobilienbestand, Investitionen und Stadtumbau Ost
Zum Bilanzstichtag verfügte die WGP über einen Bestand von 7.437 Wohnungen mit einer vermietbaren Fläche von 407.027 m² und 185 Gewerbeeinheiten mit 21.921 m² Mietfläche. Ferner befanden sich 1.654 Stellplätze für PKW und 656 Garagen im Bestand. Die WGP ist damit das größte Wohnungsunternehmen in der Sächsischen Schweiz.
Die Investitionstätigkeit der WGP war von äußerster Zurückhaltung geprägt. Die Sanierung des denkmalgeschützten Gebäudeensembles Lange Straße 38 a in der Pirnaer Altstadt wurde Anfang August 2004 fertig gestellt; die ersten Mieter ziehen im September ein.
Einzelne unsanierte Objekte sollen mittelfristig verkauft werden.
Im Rahmen des Stadtumbaus Ost wird auch die WGP Objekte abreißen, die nicht mehr dauerhaft wirtschaftlich verwertbar sind. Erste Abrisse von ruinösen Objekten sind für das Jahr 2004 geplant; dafür und für weitere Vorhaben im Jahr 2005 liegen Fördermittelbescheide bereits vor. Die Abrisse in den Jahren 2004 und 2005 betreffen ruinöse Objekte in Stadt-randlagen.
Für die Jahre ab 2006 wird auch der Abriss von Objekten erwogen, die in den 1990ger Jahren saniert wurden. Vorgesehen sind dafür die Objekte Remscheider Straße 3 a (frühestens 2006) und Remscheider Straße 60/61 (nach dem Jahr 2008). Endgültige Entscheidungen da-zu stehen noch aus.
Die WGP wird ihren Bestand in allen Teilen der Stadt Pirna in den nächsten Jahren weiter entwickeln und vor allem stärker diversifizieren:
- An einzelnen Gebäuden sollen Balkone und Aufzüge nachgerüstet werden. Im Herbst 2004 erfolgt der erste Einbau eines Aufzuges in ein fünfgeschossiges Gebäude im Bereich Varkausring; weitere Maßnahmen dieser Art sind geplant.
- Durch Änderung von Grundrissen sollen am Markt besser angenommene Einheiten realisiert werden. Mehrere Wohnungen wurden in den letzten Monaten so umgebaut.
- 2003 wurden erste Wohnungen für Auszubildende der Hotelfachschule Sonnenstein eingerichtet. Dieses Angebot wurde inzwischen durch die vorübergehende Bereitstellung von 61 Ein-Raum-Wohnungen im Objekt Remscheider Straße 3 a deutlich erweitert. Es ist vorgesehen, in etwa zwei bis drei Jahren eine dauerhafte Unterbringung der Auszubildenden in einem anderen Objekt im Sonnenstein zu ermöglichen.
- Die Palette an Ferien- und Gästewohnungen wird wegen der guten Nachfrage in der gesamten Stadt schrittweise erweitert.
- Die Angebote für alters- und behindertengerechtes Wohnen werden ausgebaut. Erste Musterwohnungen sollen im Verlauf der nächsten Monate im Objekte Varkausring 2 a errichtet werden.
- Auch die Ansiedlung von nicht störendem Gewerbe in bisher als Wohnungen genutzten Einheiten wird angestrebt.
Ausblick
Für die WGP wurde im Jahr 2003 ein Konsolidierungskurs eingeschlagen, um die Existenz der Gesellschaft dauerhaft sichern und mittelfristig auch wieder Spielräume für eine aktive Entwicklung der Immobilienbestände erschließen zu können. Nach den zum Teil gravierenden Fehlentwicklungen der Vorjahre innerhalb der WGP und in Anbetracht der größten Krise der deutschen Wohnungswirtschaft seit dem Bestehen der Bundesrepublik wird es jedoch mehrere Jahre dauern, bis die Erfolge greifbar werden.
Für das Geschäftsjahr 2004 rechnet die Geschäftsführung der WGP mit einem Jahresfehlbetrag in ähnlicher Höhe wie 2003. Maßgebend für die weitere Entwicklung der Gesellschaft ist der Erfolg des eingeleiteten Konsolidierungsprozesses. Die Geschäftsführung ist zuversichtlich, dass die Konsolidierung gelingen wird und die WGP als größtes Wohnungsunternehmen in der Sächsischen Schweiz gestärkt aus der jetzigen Krise hervorgehen kann.
2. Marketing und Kundenorientierung
Die WGP hat seit dem letzten Jahr verschiedene Aktivitäten eingeleitet, um die Kundenorientierung zu verbessern:
- Im Kundenzentrum Altstadt/Süd (Gerichtsstraße 5) wurde ein neuer Beratungsbereich geschaffen.
- Die Fläche des Kundenzentrums Copitz/Graupa (Robert-Klett-Ring 4) wurde verdoppelt und es wurde ein neuer Beratungsbereich eingerichtet.
- Auf dem Sonnenstein wurde ein neues Kundenzentrum im Gebäude Remscheider Straße 1 a errichtet.
- Die Kundenzentren wurden personell verstärkt; die Vermietung kann jetzt direkt vor Ort erfolgen.
- Die Öffnungszeiten der Kundenzentren wurden dem Bedarf der Kunden angepasst.
- Die WGP hat ihr Corporate Design modernisiert und tritt damit erfolgreich auf.
- Werbeplanen, Flyer, die StadtUmbauZeitung, das Sponsoring von Sportveranstaltungen und anderen Events sowie verschiedene andere Aktionen erzielten eine positive Resonanz bei den Kunden.
- Mit dem am 12.06.2004 erstmalig durchgeführten WGP-City-Lauf präsentierte sich die WGP als Veranstalter und Namensgeber eines Sportevents, der zukünftig jährlich durchgeführt werden soll.
- Die WGP arbeitet mit der PTV - Fernseh- und Multimediagesellschaft mbH zusammen, die das Magazin "Unterwegs in Pirna und Umgebung" auf Dresden-Fernsehen produziert. Neben verschiedenen Werbespots wurden auch redaktionelle Beiträge über die Arbeit der WGP gesendet. In der von der WGP gesponserten Serie "Verstecktes entdecken" werden Baudenkmale aus der Pirnaer Altstadt präsentiert.
- Beim Stadtfest war die WGP mit einer "party-lounge@wgp" im Hof des Kundenzentrums Altstadt/Süd, die vorwiegend auf Jugendliche ausgerichtet war, und einer Bastelstraße für Kinder in der Langen Straße 38 a präsent. Beide Veranstaltungen wurden sehr gut angenommen.
- Mit einer Sonderaktion "Junges Wohnen" konnten bisher 25 Wohnungen an Jugendliche vermietet werden. Diese Aktion, wie die "party-lounge@wgp" und andere Werbemaßnahmen, dienten dazu, die Bekanntheit und das Image der WGP bei Jugendlichen, die in absehbarer Zeit eigene Haushalte gründen, deutlich zu verbessern.
Für den Herbst plant die WGP eine Sonderaktion für Familien, vor allem solche mit mehreren Kindern. Die WGP verfügt vor allem in Copitz und auf dem Sonnenstein über familienfreundliche Wohnungen und ein entsprechendes Wohnumfeld, das in den Mittelpunkt dieser Werbeaktion gerückt werden soll.
Für 2005 ist eine völlige Neugestaltung des Internet-Auftrittes geplant; zurzeit werden dafür noch geeignete Partner gesucht.
Insgesamt wird die WGP ihre Marketingaktivitäten intensivieren und zielgruppengenauer ausrichten.
3. Die Bildung einer Städtischen Holding mit Beteiligung der WGP
Der Stadtrat der Großen Kreisstadt Pirna hat am 30.03.2004 beschlossen, die Service- und Beteiligungsgesellschaft Pirna mbH (SBP) als städtische Holding zu gründen. Unter dem Dach dieser Gesellschaft werden die Mehrheitsanteile an den städtischen Gesellschaften vereinigt. Die beteiligten Unternehmen bleiben dabei rechtlich selbständig und führen ihre Geschäfte wie bisher in eigener Verantwortung.
Durch die Vertiefung der Zusammenarbeit und die Nutzung von steuerlichen Vorteilen sollen schrittweise Synergiepotentiale erschlossen werden.
Die Umsetzung des Konzeptes der Konzernbildung steht unter dem Vorbehalt der Zustimmung durch die zuständige Kommunalaufsichtsbehörde.
Die beiden Geschäftsführer der WGP, Matthias Armbruster und Jürgen Scheible, wurden vom Stadtrat auch zu Geschäftsführern der Holdinggesellschaft SBP gewählt, die sie gemeinsam mit dem Geschäftsführer der Stadtwerke Pirna GmbH, Olaf Schwarze, führen werden.