01.06.2006 - Konsolidierung der WGP geht gut voran
Juni 2006 - Konsolidierung der WGP geht gut voran
Die Städtische Wohnungsgesellschaft Pirna mbH (nachfolgend WGP) konnte sich im Geschäftsjahr 2005 weiter konsolidieren. Dies gelang, obwohl das Marktumfeld von einem deutlichen Überangebot bei Wohn- und Gewerbeflächen gekennzeichnet ist.
Der Aufsichtsrat der WGP hat in seiner Sitzung vom 14.06.2006 den Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2005 gebilligt. Der Jahresabschluss war zuvor durch die KPMG Deutsche Treuhand-Gesellschaft Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen worden.
Verlauf und Ergebnis des Geschäftsjahres 2005
Der Jahresabschluss zeigt die deutliche Verbesserung der Situation des Unternehmens, obwohl ein Jahresfehlbetrag auszuweisen ist. Die im Jahr 2003 eingeleiteten Maßnahmen zur Abwendung der damals bestehenden Existenzbedrohung waren erfolgreich.
Das Geschäftsjahr 2005 schließt mit einem Fehlbetrag von 1,49 Mio. € (Vj. 0,84 Mio. €) ab. Das Ergebnis des Geschäftsjahres 2005 wurde durch Sondereffekte wesentlich beeinflusst. Es wurden außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von 2,74 Mio. € vorgenommen, hauptsächlich im Zusammenhang mit geplanten Abrissen im Rahmen des Stadtumbaus. Innerhalb des laufenden Konsolidierungsprozesses entstand ein Sanierungsgewinn in Höhe von 0,50 Mio. € durch eine Sondertilgung, die seitens einer Bank zugunsten der WGP erbracht wurde.
Das so genannte Ordentliche Unternehmensergebnis, bei dem Sondereffekte eliminiert sind, verbesserte sich von -1,79 Mio. € im Vorjahr auf -0,27 Mio. € im Geschäftsjahr 2005.
Der Cashflow aus dem operativen Geschäft, also die Summe der erwirtschafteten Finanzmittel, belief sich auf 4,85 Mio. € nach 2,63 Mio. € im Vorjahr.
Die Betriebsleistung, das ist die Summe aus Umsatzerlösen, Bestandsveränderungen und anderen betrieblichen Erträgen, stieg von 27,47 Mio. € im Vorjahr auf 27,92 Mio. €.
Die erlösten Mieten bewegten sich, wie erwartet, mit 18,62 Mio. € leicht unter dem Vorjahreswert von 18,70 Mio. €.
Der Zinsaufwand, die für die WGP wichtigste Aufwandsgröße, konnte sehr deutlich auf 8,52 Mio. € (Vj. 9,21 Mio. €) reduziert werden.
Für die Instandhaltung des Immobilienbestandes und Rückbaumaßnahmen wurden 2,05 Mio. € (Vj. 2,66 Mio. €; jeweils nach Abzug der Effekte aus dem Hochwasser 2002) aufgewendet.
Die Personalaufwendungen beliefen sich auf 1,95 Mio. € (Vj. 2,08 Mio. €).
Die so genannten Sonstigen betrieblichen Aufwendungen, das sind hauptsächlich allgemeine Verwaltungsaufwendungen, entstanden in Höhe von 0,76 Mio. € (Vj. 1,09 Mio. €).
Die Bank-Verbindlichkeiten konnten noch stärker als geplant auf 171,38 Mio. € (Vj. 177,29 Mio. €) reduziert werden. Es erfolgte eine umfassende Umstrukturierung des Kreditportfolios. Insgesamt wurden Darlehen mit einem Volumen von 113 Mio. € umgeschuldet bzw. prolongiert. Damit wurde eine wesentliche Voraussetzung für die weitere Senkung des Zinsaufwandes in den Folgejahren und zur Reduzierung von Zinsänderungsrisiken geschaffen.
Der Stadtumbau konnte erkennbar vorangetrieben werden. Offene Fragen zum Denkmalschutz, zur Förderung und zu einer Restitution haben jedoch noch größere Fortschritte verhindert. Es erfolgte der Abriss mehrerer Gebäude mit 83 Wohneinheiten und einer Wohnfläche von 4.888 m². Durch die 2004 und 2005 durchgeführten Abrisse hat die WGP Anspruch auf zusätzliche Entlastung von DDR-Altschulden in Höhe von 0,38 Mio. € erlangt. Diese Mittel wurden zwischenzeitlich ausgezahlt und unmittelbar zur Kredittilgung eingesetzt.
Durch Maßnahmen zum Stadtumbau, eine Intensivierung der Vertriebsaktivitäten und weitere Schritte konnte trotz Bevölkerungsrückganges, schwieriger Markbedingungen und eines unausgewogenen Objekt-Portfolios ein Anstieg des Leerstandes verhindert werden. In den vermietbaren Wohnungsbeständen lag der Leerstand wie im Vorjahr bei ca. 11 % der Mietflächen. Rechnet man auch die Objekte hinzu, die aus unterschiedlichen Gründen nicht mehr vermietet werden können oder sollen, so lag der Gesamtleerstand bei ca. 21 % (Vj. 22 %).
Der Immobilienbestand der WGP belief sich per 31.12.2005 auf 7.142 Wohnungen (Vj. 7.271 Wohnungen) mit einer vermietbaren Fläche von 387.952 m² (Vj. 395.492 m²), 186 Gewerbeeinheiten (Vj. 195 Gewerbeeinheiten) mit 24.449 m² Mietfläche (Vj. 25.351 m²) und 2.756 sonstige Einheiten wie z.B. Garagen, Stellplätze und Gärten.
Trotz der schwierigen Rahmenbedingungen konnte die Anzahl der Arbeitsplätze in der WGP insgesamt konstant gehalten werden. Am Bilanzstichtag waren in der WGP insgesamt 55 (Vj. 55) Mitarbeiter beschäftigt. Davon waren 2 (Vj. 3) geringfügig Beschäftigte, 1 (Vj. 1) Mitarbeiterin in Mutterschutz bzw. Elternzeit sowie 5 (Vj. 4) Auszubildende. In Altersteilzeit waren 3 (Vj. 3) Mitarbeiter, davon 2 (Vj. 1) in der Ruhephase. Darüber hinaus stellt die WGP regelmäßig Praktikumsplätze für Schüler und Studenten bereit.
Ausblick auf das Geschäftsjahr 2006
Der Prozess der Konsolidierung der WGP wird noch mehrere Jahre in Anspruch nehmen; die bisherigen Ergebnisse sind dabei sehr ermutigend.
Durch die inzwischen erfolgte Anbindung an die Autobahn A 17, die für 2007 vorgesehene Inbetriebnahme eines Krankenhaus-Neubaus und die Ansiedlung weiterer mittelständiger Unternehmen lassen sich Impulse für eine bessere wirtschaftliche Entwicklung in den Folgejahren erhoffen. Die WGP geht jedoch in ihren Planungen mit gebotener Vorsicht vom Fortbestand der schwierigen Rahmenbedingungen und insbesondere von einer weiterhin leicht sinkenden Einwohnerzahl aus.
Die Geschäftsführung erwartet für das Geschäftsjahr 2006 einen Fehlbetrag bei gleichzeitiger Verbesserung der Liquiditätslage. Zinsaufwand und Verschuldung werden erneut sinken. Einen Schwerpunkt der Unternehmensentwicklung im Geschäftsjahr 2006 wird der Stadtumbau bilden. Es ist vorgesehen mehrere nicht mehr bewohnte Objekte im Stadtgebiet abzureißen. Für Ende 2007 ist der Abriss des 17-geschossigen Hochhauses Remscheider Straße 3a vorgesehen, der 2006 weiter vorbereitet wird. Die endgültige Terminkette und weitere Detailfragen können mit den noch verbliebenen Mietern erst besprochen werden, wenn die Verhandlungen mit einer Bank, zu deren Gunsten eine Grundschuld besteht, abgeschlossen und Fragen der Förderung abschließend geklärt sind.
Stadtumbau bedeutet für die WGP nicht nur Abriss sondern auch weitere Aufwertung im Bestand. Das beginnt bei der Neugestaltung von Außenanlagen und geht bis in die Änderung von Grundrissen, punktuelle Fahrstuhleinbauten. etc. Die WGP hofft 2007 das erste größere Projekt zum seniorenfreundlichen Wohnen auf dem Sonnenstein umsetzen zu können; die Vorbereitung dazu laufen 2006 an.
Die WGP wird den Kernbestand ihrer Immobilien in den nächsten Jahren weiter entwickeln und schrittweise stärker diversifizieren. Verschiedene Objekte, die nicht zum Kernbestand gehören und für den Abriss nicht relevant sind, werden zum Verkauf angeboten. Dabei ist nicht vorgesehen, größere Komplexe zu veräußern und Dumpingangebote zu akzeptieren.
Die WGP beabsichtigt, den Wohnstandort Pirna noch stärker im Umland zu bewerben. Dabei strebt die WGP auch Kooperationen mit anderen Marktteilnehmern an, die ihre grundsätzliche Bereitschaft dazu bereits erklärt haben. Projekte dieser Art werden auch für weitere geeignete Partner offen sein.