01.06.2008 - Aufsichtsrat billigt Jahresabschluss 2007 der WGP
Juni 2008 - Aufsichtsrat billigt Jahresabschluss 2007 der WGP
Der Aufsichtsrat der Städtischen Wohnungsgesellschaft Pirna mbH (nachfolgend WGP) hat in einer Sitzung am 17.06.2008 den Jahresabschluss der Gesellschaft zum 31.12.2007 gebilligt.
Obwohl der Pirnaer Markt für Wohn- und Gewerbeflächen von einem Überangebot und von zusätzlichen Belastungen durch stark gestiegene Energiepreise gekennzeichnet ist, konnte sich die WGP im Geschäftsjahr 2007 gut behaupten und ihre eigene Konsolidierung weiter vorantreiben. Die WGP hat sich jedoch bei ihren Planungen auf den Fortbestand schwieriger Rahmenbedingungen und insbesondere auf eine weiterhin sinkende Einwohnerzahl für Pirna eingestellt.
Wesentliche Aspekte des Geschäftsjahres 2007
Von besonderer Bedeutung im Berichtsjahr waren die Abwicklung eines Vergleiches zu einem Restitutionsanspruch über 249 Wohnungen in Pirna-Süd und der Stadtumbau mit zwei größeren Rückbauprojekten auf dem Sonnenstein und in Pirna-Süd. Insgesamt wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr 343 Wohnungen abgerissen, um den Leerstand zu reduzieren.
Durch die Übernahme des operativen Geschäftes für die Wohnungsbaugesellschaft Sebnitz mbH und die Gewinnung weiterer Neukunden konnte das Betreuungsgeschäft ausgeweitet werden. In Sebnitz eröffnete die WGP ihr viertes Kundenzentrum.
Gemeinsam mit der Hochschule für Technik und Wirtschaft Dresden (HTW) wurde ein Projekt zur Freiraumgestaltung für ein Quartier auf dem Sonnenstein aufgelegt, dessen Ergebnisse bei einer Ausstellung Anfang 2008 präsentiert wurden und auf sehr positive Resonanz stießen. Diese Zusammenarbeit soll fortgesetzt werden. Ebenfalls für den Sonnenstein wurde eine Maßnahme zum so genannten Mehrgenerationenwohnen planerisch vorbereitet, deren Umsetzung zwischenzeitlich begonnen hat. Dabei werden drei Aufzüge nachgerüstet, mehrere Wohnungen altersgerecht umgebaut und Gemeinschaftsräume eingerichtet. Der Außenbereich der Wohnanlage wird aufgewertet.
Im Stadtteil Copitz erfolgten die Neugestaltung des Wohnumfeldes einer Wohnanlage an der Lindenstraße und die Namensgebung „Quartier Lindenstraße“. Darüber hinaus wurden mehrere Fassaden erneuert.
Der Immobilienbestand der WGP umfasste am Bilanzstichtag insgesamt 6.564 Wohnungen (Vj. 7.065 Wohnungen) und 170 Gewerbeeinheiten (Vj. 181 Gewerbeeinheiten). Ferner verfügt die WGP über eine große Zahl sonstiger Einheiten wie Garagen, Stellplätze, Gärten, etc. Für Dritte wurden ca. 1.900 Wohnungen, ca. 170 Gewerbeeinheiten sowie zahlreiche sonstige Miet- und Pachtobjekte betreut. Per 31.12.2007 wurden von der WGP insgesamt ca. 13.000 Miet- und Pachtverhältnisse unterschiedlicher Art bewirtschaftet.
Der Gesamtleerstand, also einschließlich der Flächen, die aus unterschiedlichen Gründen nicht mehr vermietet werden, sank von 21 Prozent im Vorjahr auf 18 Prozent. Der Leerstand bei Wohnflächen, die aktiv angeboten werden, belief sich auf 13 Prozent (Vj. 11 Prozent).
Die erlösten Mieten (Ist-Mieten) lagen, wie erwartet, mit 18,15 Mio. Euro unter dem Vorjahreswert von 18,53 Mio. Euro.
Heiz- und Betriebskosten entstanden in Höhe von 9,14 Mio. Euro. Davon entfiel mehr als ein Drittel auf die Lieferung von Fernwärme und den Bezug von Erdgas. Aufgrund des Leerstandes von Mietflächen können bei der Heiz- und Betriebskostenabrechnung für 2007 nicht alle in diesem Bereich entstandenen Aufwendungen auf Mieter umgelegt werden. Deshalb muss die WGP einen Anteil in Höhe von 1,34 Mio. Euro (Vj. 1,23 Mio. Euro) selbst tragen.
Für die Instandhaltung des Immobilienbestandes wurden 2,40 Mio. Euro (Vj. 2,34 Mio. Euro) aufgewendet. Die WGP hat im Jahr 2007 insgesamt 254 ihrer Wohnungen umfassend renoviert. An mehreren hundert anderen Wohnungen wurden kleinere Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung durchgeführt. Dazu kamen verschiedene andere Maßnahmen, wie der Ersatz von Briefkastenanlagen, Eingangstüren, etc., die sich auf eine größere Anzahl von Objekten bezogen.
Der Personalaufwand stieg aufgrund der Geschäftserweiterung bei Betreuungsleistungen und der damit verbundenen Schaffung neuer Arbeitsplätze auf 2,04 Mio. Euro (Vj. 1,94 Mio. Euro).
Der Zinsaufwand belief sich auf 7,82 Mio. Euro (Vj. 8,04 Mio. Euro). Die Zinsaufwandsquote, bezogen auf die erlösten Ist-Mieten, liegt jedoch mit 43,1 Prozent (Vj. 43,3 Prozent) immer noch zu hoch.
Für das Geschäftsjahr 2007 ergab sich ein Jahresfehlbetrag von 2,41 Mio. Euro (Vj. Jahresüberschuss 0,19 Mio. Euro). Dieses Ergebnis war mit bewertungstechnischen Sondereffekten wegen des Stadtumbaus und der Restitution belastet, die per Saldo 2,1 Mio. Euro ausmachen, jedoch nicht mit Geldflüssen verbunden sind.
Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit, also die Summe der im operativen Geschäft erwirtschafteten Geldmittel, lag bei 5,03 Mio. Euro (Vj. 4,50 Mio. Euro). Das ist der beste Wert seit vielen Jahren. Aus diesen Mitteln erfolgt insbesondere die vertragsgemäße Tilgung von Darlehn, wie Investitionskrediten oder DDR-Altschulden.
Im Berichtsjahr konnten die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten um 4,95 Mio. Euro auf 161,30 Mio. Euro reduziert werden.
Am 31.12.2007, dem Bilanzstichtag, waren in der WGP insgesamt 61 (Vj. 55) Personen beschäftigt. Davon waren drei geringfügig Beschäftigte, fünf Mitarbeiterinnen in Mutterschutz bzw. Elternzeit, sowie sechs Auszubildende. In der Freistellungsphase der Altersteilzeit war eine Mitarbeiterin.
Ausblick
Die Geschäftsführung der WGP erwartet für das Geschäftsjahr 2008 einen Fehlbetrag bei gleichzeitiger Verbesserung der Gesamtlage des Unternehmens und stabiler Liquidität. Dieser Prognose liegt auch die Annahme leicht sinkender Ist-Mieten zugrunde. Im Zusammenhang mit dem Stadtumbau werden erhöhte Abschreibungen anfallen. Der Zinsaufwand wird im Vergleich zum Vorjahr weiter reduziert werden. Die Verschuldung wird weiter abgebaut.
Ungünstige Einflüsse für die Unternehmensentwicklung können sich aus einer weiteren Steigerung der Heiz- und Betriebskosten ergeben. Die WGP wird hier im Rahmen ihrer sehr begrenzten Möglichkeiten gegensteuern.
Auch in den folgenden Geschäftsjahren wird der Stadtumbau ein Schwerpunkt der Unternehmensentwicklung sein. Verbunden damit sind verstärkt Maßnahmen zur Aufwertung des Wohnumfeldes; diesbezüglich wurden Projekte entwickelt und auch Fördermittel beantragt. Anfang 2008 wurden bereits weitere Rückbauten in der Pirnaer Südvorstadt durchgeführt. Darüber hinaus wurde der Abriss eines elfgeschossigen Gebäudes im Stadtteil Sonnenstein für September 2009 angekündigt und mit der Vorbereitung begonnen.
Die Liquidität bleibt die zentrale Steuerungsgröße für die WGP; der Abbau der Verschuldung behält höchste Priorität. Andere Aspekte werden diesen Zielgrößen untergeordnet, jedoch ohne die Substanz der Gesellschaft und Entwicklungspotenziale zu gefährden.
Es kann von einer stabilen Gesamtentwicklung der WGP im Geschäftsjahr 2008 ausgegangen werden. Die Geschäftsführung wird den für die Gesellschaft notwendigen Konsolidierungsprozesses auch 2008 und darüber hinaus aktiv vorantreiben.